近年来，学区房市场出现断崖式下跌，部分投资者甚至半年内亏损超百万元，这一现象主要由政策调整、供需失衡及教育观念转变等多重因素导致。以下是具体分析：
1. 政策调控冲击
多校划片与教师轮岗：2025年新规推行多校划片、摇号入学及教师轮岗制度，打破了“一房对应一校”的旧模式。例如，北京德胜片区轮岗教师中41%为教龄10年以上的资深教师，削弱了学区房的确定性优势。
价格泡沫破裂：北京蜂鸟家园（对口中关村三小）单价从峰值20万元/㎡跌至568万元/套，跌幅近45%；德胜里一区52㎡房源4年内亏损近200万元。
2. 供需关系逆转
新生儿减少：2023年新生儿仅902万，较上年减少54万，直接导致学区房需求锐减。
挂牌量激增：2025年8月北京二手房挂牌量达18万套，供需比5.6:1，老破小学区房（占比41%）因失去学区优势更难脱手。
3. 市场分化与投资者困境
核心区抗跌性较强：如北京德胜片区跌幅28%-32%，但配套完善的房源（如新风北街小区）跌幅仅6.5%。
非核心区暴跌：昌平回龙观部分房源跌幅超44%，因虚假学区炒作暴露后无人接盘。
投资者损失惨重：蜂鸟家园有投资者半年亏百万，部分卖家坚守600万底价却面临零成交。
4. 长期趋势与反思
教育公平推进：政策旨在均衡教育资源，降低家长对学区房的依赖，但短期内加剧了市场波动。
投资风险警示：学区房已从“稳赚资产”变为高风险标的，需结合政策与人口趋势谨慎评估。
综上，学区房下跌是政策、人口及市场泡沫共同作用的结果，未来或进一步分化，核心区优质资源仍具一定韧性，但盲目投资的时代已结束。
